financement maison

Prévoir le financement de sa maison

Calculer son potentiel d’achat

Vous êtes probablement déjà locataire, auquel cas vous pouvez avoir une première idée de ce que vous pouvez engager chaque mois dans un crédit. En effet, à moins d’être déjà assez riche pour pouvoir acheter votre logement, vous aurez sûrement besoin de souscrire à un crédit. Mais avant de trouver celui-ci, vous devez avoir un projet immobilier en vue, et pour mieux le cerner, il vous faut évaluer votre potentiel d’achat.

Le budget dévolu à votre location vous donne déjà un premier indice, mais attention, il existe d’autres frais à prévoir. En tant que locataire, vous ne payez que les charges, le loyer, les frais d’entretien dus à l’usure locative et la taxe d’habitation. Le propriétaire paye en plus les frais d’entretien du logement (travaux de l’immeuble le cas échéant ou travaux dans le logement, sauf les travaux dus à l’usure de l’occupation locative) ainsi que la taxe foncière, qui dépends de plusieurs facteurs. Le propriétaire paye aussi les frais de notaire lors de l’acquisition de son logement, sauf si il fait construire, ces frais sont limités.

Si vous n’êtes pas locataire, vous devez calculer quel est le tiers de vos revenus. Une fois connu le tiers de vos revenu, vous pouvez compter sur ce chiffre pour savoir ce que vous pouvez engager pour votre logement chaque mois. Au delà, cela met en danger votre budget, au dessous, c’est tout ce que vous pourrez mettre dans d’autres achats. Attention, pour ces 30 pour-cents de vos revenus mensuels, n’oubliez pas que les traites du crédit ne sont pas les seules à faire passer dedans, il faut anticiper les charges, les travaux et les taxes foncières et d’habitation.

Vous savez maintenant de combien vous pouvez disposer chaque mois pour un crédit. Rendez-vous sur des sites Internet qui vous proposent de calculer votre crédit. Testez votre capacité de crédit (testez en plusieurs, vous aurez un aperçu des différents taux du marché et de leur influence sur votre crédit), en modulant le montant et le temps d’emprunt.

Vous disposez maintenant d’un bon indice sur votre potentiel d’achat. Si vous disposez déjà d’un apport, vous pouvez le compter en plus dans votre potentiel d’achat, c’est toujours positif. Attention, si vous achetez un logement plutôt que de le faire construire, n’oubliez pas de compter avec des frais de notaire plus élevés. Vous pouvez estimer ceux-ci sur Internet, mais prenez garde, cela reste des estimations. Vous pouvez avoir aussi des frais d’agence si vous achetez par le biais d’une agence immobilière. Sur ce point, faire construire sa maison réduit le nombre de frais annexes.

Une fois tout ces éléments en main, allez voir votre banque et demandez une estimation de la somme qu’elle peut vous prêter, Vous aurez ainsi un aperçu plus précis, avec les questions de prêt à Taux Zéro, de Prêt PEL, éventuellement 1% logement, et en comptant les intérêts et assurances. N’hésitez pas à voir cette estimation de manière pessimiste, la vie nous fait des cadeaux parfois mais nous réserve plus souvent de mauvaises surprises, il faut pouvoir les aborder sans être pris à la gorge par un crédit.

Vous pouvez maintenant mener vos recherches avec une idée de son financement. Que vous achetiez ou que vous fassiez construire, les conditions ne sont pas les mêmes. Bien souvent vous pouvez gagner un peu plus sur ce tableau. Certains constructeurs vous aident à estimer votre potentiel d’achat et vous propose ensuite des offres compétitives pour la construction d’une maison individuelle à la norme BBC. Plus les acheteurs sont nombreux et plus les prix sont réduits. La norme BBC vous permet de réaliser en plus des économies d’énergie par la suite. Le suivi de la qualité du chantier vous permet de limiter les frais dus à des vices de construction ou à des défauts de garanties.

Attention, la banque calculera votre potentiel en fonction de vos autres crédits pour éviter une situation de surendettement. Un apport peut alors servir à liquider un crédit auto ou à la consommation !

Trouver le bon crédit immobilier

Testez votre banque habituelle et plusieurs autres. En les mettant en concurrence, vous pourrez éventuellement obtenir qu’elle s’alignent entre elles pour vous proposer le meilleur taux. Le taux de votre crédit dépendra de plusieurs facteurs dont le nombre de mensualités, la somme empruntée, et votre capacité de remboursement. Il faut ajouter les assurances obligatoires qui augmentent substantiellement le taux au final, mais on peut faire baisser le taux en jouant sur les prêt à taux zéro et autres crédit à taux préférentiels comme le 1% logement. Il faut prendre garde car un organisme financier peut proposer un taux ultra compétitif mais accompagné d’une assurance qui peut être trop élevée et augmenter le taux au final. On peut éventuellement travailler sur l’assurance proposée.

Plusieurs options sont proposées pour ces fameuses assurances, certaines sont intéressantes et d’autres sont superflue suivant votre situation. N’hésitez pas à les mettre en compétition. Attention aussi à la notion de Taux fixe et de Taux variable. Le Taux fixe ne sera pas modifié alors que le Taux variable pourra être revu à la hausse comme à la baisse. Sur une durée de 20 ou 30 ans, il est possible que le taux soit plus souvent à la hausse qu’à la baisse, pensez bien à cela !

Garder la main sur son crédit

Une fois votre crédit obtenu et la maison construite par le constructeur de maisons, vous devez vous acquitter chaque mois de la somme entendue pour votre crédit. Le contrat vous garantit un certain taux et définit si celui ci est fixe ou variable. Les taux changent régulièrement en fonction de l’état des marchés mondiaux. Ils sont généralement fixés par les banques centrales et ajustés par les banques. Ces changements sont faits à la hausse ou à la baisse et vous avez toujours la possibilité de négocier votre crédit lorsque une baisse arrive. Si c’est l’inverse, vous pouvez toujours tenter de trouver un taux plus intéressant mais c’est plus dur. Certaines banques rachètent les crédits, vous pouvez faire une bonne affaire ou non, attention aux petites lignes.

Vous pouvez étaler votre crédit en fonction de vos revenus ou le rembourser plus vite. Vos revenus évoluent, il est normal que votre crédit aussi. Ces modulations sont gérées contractuellement et vous pouvez avoir négocié des conditions plus ou moins avantageuses. Sachez que tout est négociable et vous pouvez toujours obtenir des avantages tels que l’annulation de frais de dossier ou des taux plus avantageux. Tout dépends de votre potentiel auprès de votre banque ou des cartes que vous avez en main. Venez toujours négocier avec les propositions de concurrents prêts à racheter vos crédits.